Comment gérer la copropriété?

Dans un immeuble, les parties communes sont gérées par un syndic de copropriété, dont le rôle consiste aussi bien à faire respecter le règlement intérieur, que d’entretenir l’immeuble ou gérer les finances de la copropriété.

Le contrat de syndic de copropriété a été remanié et unifié par la loi Alur du 24 mars 2014, cette dernière a imposé un contrat type à tous les syndics professionnels. Les modalités de déterminations des honoraires et des prestations fournies sont désormais identiques à tous les contrats.

Quand il s’agit des tâches, on perçoit réellement l’utilité d’une copropriété. En effet, pour les tâches que vous ne voudriez ou ne pourriez  pas faire, votre syndic s’en occupera : c’est l’une de ses principales obligations. Que ça soit pour peindre un mur dans l’une de vos parties communes ou bien qu’il s’agisse d’enlever les ordures ménagères, la copropriété vous dispense de certaines tâches embarrassantes. Cela vous assure un gain de temps considérable.

Dans le cas d’une petite copropriété sans syndic, il sera difficile de prendre des décisions relatives à des travaux pourtant nécessaires. Notez bien que sans désignation d’un syndic, une action en justice pour la défense de la copropriété, ou l’exécution des décisions prises en assemblée générale, sera tout simplement impossible.

La comptabilité de la copropriété

Une mission importante  du syndic de copropriété: c’est tenir la comptabilité du syndicat et la position comptable de chaque copropriétaire. À tout moment, le syndic doit être en mesure de présenter ces documents comptables au conseil syndical qui lui en fait la demande.

C’est également au syndic d’établir le budget prévisionnel pour chaque exercice.

Par ailleurs, chaque année, lors de l’assemblée générale de copropriétaires, le syndic rend compte de sa gestion financière. Lors de la présentation des comptes, le syndic demande généralement aux copropriétaires de lui donner quitus, c’est-à-dire d’approuver sa gestion.

NB : le syndic à l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires. Seules les petites copropriétés de moins de seize lots principaux peuvent dispenser le syndic d’ouvrir un compte séparé. Cette dispense se vote à la majorité absolue de l’article 25.

Le syndic gère les finances de la copropriété

Le syndic de copropriété doit bien gérer les finances de la copropriété, ce qui implique la souscription d’une assurance pour l’immeuble, mais aussi la tenue de la comptabilité de façon détaillée et transparente. De même, c’est le syndic qui se charge de régler les dépenses éventuelles, notamment pour l’entretien de l’immeuble. De même, chaque année, le syndic émet un budget prévisionnel pour l’année à venir, ce qui l’amène également à ajuster les contributions de chaque copropriétaire, le cas échéant, puisque chaque copropriétaire dispose d’un compte séparé. 

Représenter le syndicat des copropriétaires

Le syndic est compétent pour représenter le syndicat des copropriétaires vis-à-vis des tiers. En tant que mandataire de la copropriété, il passe les contrats en son nom et pour son compte.

Le syndic de copropriété représente également la copropriété en justice. Il n’a pas besoin d’autorisation de l’AG pour défendre la copropriété lorsqu’elle est attaquée ou en cas d’action en référé. En dehors de ces deux cas, le syndic doit obligatoirement une autorisation préalable de l’assemblée générale à la majorité simple de l’article 24 pour agir en justice au nom de la copropriété.

Copropriété sans syndic et risque

Certaines copropriétés ne désignent aucun syndic (professionnel ou bénévole) c’est le cas de la petite copropriété sans syndic, mais ne pas désigner aucun syndic comporte des risques, car c’est illégal. Notamment en cas de litige : il vous sera impossible d’agir en justice contre le syndic de copropriété, pour la simple raison qu’il n’existe pas.